Понятие и виды стоимости предприятия. Оценка стоимости предприятия сферы услуг. Определение длительности прогнозного периода

В современном западном корпоративном управлении уже достаточно прочно укоренились концепции и стратегии управления предприятием, в основе которых лежит понятие стоимости, а не прибыли.

Стратегии повышения корпоративной стоимости являются сегодня общепризнанными в управленческой практике экономически высокоразвитых стран. Часть западных фирм может даже отказаться от выплаты дивидендов акционерам (независимо от финансовых результатов этих компаний за год), полагая, что, с одной стороны, это неразумно с точки зрения управления стоимостью компании, а с другой - невыплаченные и реинвестированные в компанию дивиденды способны принести акционерам больший доход путем прироста стоимости принадлежащих им акций.

Точкой отсчета в развитии взглядов на роль стоимости в корпоративном управлении можно считать 1930-е гг., когда И. Фишер доказал, что максимизация стоимости компании является лучшим способом разрешения конфликтов интересов менеджмента и акционеров. Позже, в 1967г., Мадильяни и Миллер показали, что стоимость компании зависит от суммы денежных потоков, которые можно получить от владения бизнесом. В начале 1990-х гг. компании McKinsey Co и Stern Stewart разработали первые методики применения стоимости компаний для целей управления корпорациями.

В настоящее время существует целый ряд разнообразных концепций управления стоимостью компании, в большинстве своем являющихся продуктом зарубежных консалтинговых компаний (Stern Stewart&Co, McKinsey&Co, Marakon Associates, HOLT Value Associates и т.д.).

Концепции управления стоимостью компании

Подход А. Дамодарана , основанный на применении к управлению стоимостью имущества компании метода дисконтированных денежных потоков.

Подход Т. Коупленда - Дж. Муррина - Т. Коллера , изложенный в широко известной монографии авторов «Стоимость компаний: оценка и управление». Подход основан на анализе пентаграммы структурной перестройки предприятия. Методология описывает возможные резервы увеличения стоимости компании и фиксации типовых процедур, направленных на такое увеличение.

Концепция конкурентной борьбы М. Портера , тесно связанная с концепцией повышения стоимости компании. Источником конкурентных преимуществ автор считает «цепочку создания стоимости», состоящую из бизнес-процессов.

Тесно связанная со стоимостью компании Сбалансированная система показателей (Balanced Scorecard) , разработанная в Гарвардской школе бизнеса и позволяющая сформировать сквозную систему контролируемых показателей, начиная с уровня компании в целом и заканчивая уровнем конкретных подразделений и отдельных сотрудников.

Подход к управлению компанией, разработанный К. Уолшем , основан на достижении сбалансированности между прибылью, активами и ростом.

Говоря о стоимости, следует внести некоторую определенность в отношении содержания понятия стоимости коммерческой организации (бизнеса) и его собственного капитала. Для этого обратимся к известным теориям капитала Э.С. Хендриксена и М.Ф. Ван Бреда. В своей работе «Теория бухгалтерского учета» они выделили следующие теории капитала:

• теория собственности;
• теория хозяйствующей единицы;
• теория остаточного капитала;
• теория предприятия;
• теория фонда.

В теории собственности стоимость предприятия равна разнице между его активами и кредиторской задолженностью. В теории хозяйствующей единицы стоимость предприятия равна стоимости всего капитала, находящегося в распоряжении предприятия. Теория остаточного капитала хоть и фокусирует внимание на потребностях держателей обыкновенных акций, но одновременно учитывает интересы других инвесторов. И поэтому стоимость предприятия может быть равна стоимости всего инвестированного капитала. Теория предприятия включает в капитал компании, помимо собственного и заемного, еще и общественный капитал. Как видим, в стоимость предприятия в зависимости от теории включаются различные составляющие стоимости капитала предприятия. Каждый из этих подходов имеет свое обоснование и имеет право на жизнь. С философской точки зрения наиболее корректным применительно к оценке является, пожалуй, использование теории предприятия. С точки зрения гражданского права, признающего под предприятием как объектом прав имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, - теории хозяйствующей единицы. А вот с экономических позиций наилучшим здесь является использование теории собственности и в определенных случаях теории остаточного капитала. В современной теории и практике оценочной деятельности под оценкой бизнеса (предприятия) понимают оценку стоимости инвестированного капитала, или его собственного капитала. С точки зрения методологии оценки различие здесь незначительно. Поэтому далее по умолчанию под оценкой стоимости бизнеса (предприятия, компании, организации) мы будем понимать оценку собственного капитала коммерческой организации.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки оценка стоимости объекта оценки может быть произведена с использованием трех подходов к оценке: доходного, сравнительного и затратного. При этом профессиональный оценщик обязан при оценке использовать все три подхода либо обосновать отказ от одного или двух из них.

Необходимо подчеркнуть, что существует определяющая зависимость определяемой стоимости и ее вида от целей определения стоимости капитала организации.

Как указано в п. 4 ФСО 2 , результат оценки стоимости капитала «может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях».

Показатели (виды) стоимости

В Международных стандартах оценки предусмотрены база оценки на основе рыночной стоимости и базы оценки, отличные от рыночной стоимости.

Рыночная стоимость определяется как «расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения» .

Базами оценки, отличными от рыночной, являются:

1. Справедливая стоимость - это «денежная сумма, за которую может быть обменян актив в коммерческой сделке». Справедливая стоимость является более широким понятием, чем рыночная стоимость, хотя, как указывается в Международных стандартах оценки, во многих случаях результаты оценки по рыночной и справедливой стоимости дают одинаковые результаты.
2. Инвестиционная стоимость - стоимость имущества для конкретного инвестора при установленных инвестиционных или производственных целях.
3. Специальная стоимость есть «сумма, превышающая рыночную и отражающая определенные свойства актива, имеющего ценность для специального покупателя, для которого данный актив обладает специальной стоимостью из-за преимуществ за счет обладания им, но не относящихся к покупателям на рынке в целом» .
4. Синергетическая стоимость создается «за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая от их объединения, выше, чем сумма первоначальных имущественных интересов».

Кроме того, в Международных стандартах оценки специально выделяются и даны определения понятий «стоимость действующего предприятия », «ликвидационная стоимость », «утилизационная стоимость », являющихся не базами оценки, а лишь допущениями, разъясняющими особенности применения выбранной базы оценки в конкретной ситуации.

Стоимость действующего предприятия имеет место, когда весь бизнес продается как действующее предприятие.

Ликвидационная стоимость - цена продажи группы активов, совместно используемых в бизнесе, по отдельности. В соответствии с Международными стандартами оценки ликвидационная стоимость не синоним полученного результата стоимости при вынужденной продаже, которая является лишь описанием сложившейся ситуации, при которой совершена сделка.

Утилизационная стоимость - цена актива, достигшего конца своего срока службы. В российской практике учета данному термину соответствует понятие ликвидационной стоимости актива.

В МСФО предусмотрены следующие базисы оценки:

1. Первоначальная стоимость - это историческая стоимость, представляющая собой фактическую стоимость приобретения, то есть сумму, уплаченную в момент приобретения активов, или сумму, полученную в обмен на обязательство.
2. Текущая стоимость понимается как сумма, которую необходимо было бы уплатить, если бы актив приобретался сейчас, или как сумма, которая могла бы быть получена в обмен на такое же или аналогичное обязательство в настоящий момент.
3. Реализуемая стоимость есть цена погашения, т.е. сумма, которая могла бы быть получена в настоящий момент от продажи актива в нормальных условиях, или стоимость погашения - сумма, необходимая для погашения обязательства в настоящий момент.

Кроме того, в теории учета различают:

• дисконтированную стоимость - величину будущих денежных поступлений, за которую может быть приобретен объект;
• справедливую стоимость , являющуюся суммой, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными лицами и при обычных условиях;
• балансовую стоимость - цена объекта, зафиксированную в бухгалтерском балансе в соответствии с принятыми правилами ведения учета и формирования отчетности.

В соответствии с п. 5 ФСО № 2 «при использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

1. рыночная стоимость;
2. инвестиционная стоимость;
3. ликвидационная стоимость;
4. кадастровая стоимость» .

Рыночная стоимость - это наиболее часто используемая денежная характеристика стоимости бизнеса. Показатель рыночной стоимости в п. 6 ФСО №2 определяется как «наиболее вероятная цена, по которой данный бизнес (полностью или частично) может быть продан продавцом, желающим его продать покупателю, который стремится его купить, причем должны быть соблюдены следующие стандартные условия:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Инвестиционная стоимость - это стоимость для конкретного лица или группы лиц, имеющих в отношении объекта оценки определенные инвестиционные цели его дальнейшего использования. В отличие от условий определения рыночной стоимости, возможность отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязательна.

Ликвидационная стоимость есть расчетная величина, «отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества» (п. 9 ФСО №2). При определении данного вида стоимости учитывается влияние на стоимость чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Пунктом 10 ФСО №2 «При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки». Кадастровая стоимость обычно рассчитывается для целей налогообложения.

В дальнейшем изложении будем руководствоваться определениями ФСО. В исследовании по умолчанию под оценкой стоимости будем понимать оценку рыночной стоимости как наиболее часто используемую инвесторами, собственниками, финансовыми специалистами при анализе эффективности управления и определения справедливой цены собственного капитала компании.

Балансовая величина собственного капитала. Поскольку исторически сложилось, что в основе бухгалтерского учета лежит стоимость, то вопрос об отражаемой в бухгалтерском балансе величине стоимости собственного капитала представляется весьма важным.

Рассмотрим, какую полезную информацию пользователям отчетности может дать величина собственного капитала , фиксируемая в балансе.

Величина собственного капитала равна стоимости компании для акционеров (инвесторов).

Собственный капитал - остаточная величина части активов, на которые могут претендовать собственники при закрытии общества.

Собственный капитал позволяет судить о рисках и гарантиях интересов кредиторов.

Данные о величине собственного капитала необходимы для финансового анализа деятельности организации и принятия управленческих решений стратегического характера.

В соответствии с принятой Концепцией поддержания финансового капитала изменения в собственном капитале (с учетом распределений и взносов акционеров) позволяют судить о полученной совокупной прибыли компании.

В идеале в балансе должен быть реализован затратный подход к оценке стоимости собственного капитала компании, т.е. отражена текущая стоимость замещения (оценка по затратам) действующего предприятия. Бухгалтерская величина (оценка по затратам) собственного капитала должна быть близка к его рыночной величине. Точное совпадение величин может быть лишь случайным, так как балансовая стоимость имеет затратную базу, а рыночная стоимость основана преимущественно на будущих результатах таких затрат (перспективах) компании. Существующее положение дел показывает, что за редким исключением рыночная величина стоимости собственного капитала существенно отличается от бухгалтерской. Более того, связь между этими величинами бывает настолько мала, что при оценке сравнительным подходом стоимостный коэффициент «цена/балансовая стоимость собственного капитала» (P/BV) часто является или вспомогательным, или вообще не принимается во внимание.

На практике решить проблему близости балансовой и рыночной стоимости собственного капитала неспособны ни реализация модели оценки по исторической, ни реализация модели оценки по справедливой стоимости. Это может быть решено лишь путем развития теории оценки так называемых неидентифицируемых нематериальных активов и отражения их в отчете о финансовом положении.

Собственный капитал не может являться показателем, отражающим остаточную величину части активов, на которую могут претендовать собственники при закрытии общества, поскольку в данном случае величина собственного капитала должна определяться на базе ликвидационной стоимости. Собственный капитал по той же причине не может давать представление о рисках внешних поставщиков капитала. Лишь величина собственного капитала, определенная в ликвидационном балансе, способна показать минимальный размер имущества компании, гарантирующего интересы широкого круга ее инвесторов и кредиторов. По этой причине закрепляемые в законодательстве минимальные размеры уставного и собственного капитала ничего и никому не гарантируют, поскольку рассчитаны на основе принципа действующей организации. Возникновение же ситуаций, при которых такие гарантии становятся необходимыми, связано с прекращением ее деятельности. Поэтому если уж создавать в рамках структуры отчетности о финансовом положении резервный фонд, то наиболее полезным с информационно-аналитической точки зрения было бы создание резервов на прекращение деятельности или «ликвидационного резервного фонда». Рассчитываемая с его помощью величина ликвидационной стоимости собственного капитала намного лучше информировала бы заинтересованных лиц об их рисках, связанных с сотрудничеством с данной организацией, и была бы хорошей характеристикой (самостоятельно или в составе финансовых коэффициентов) вероятности прекращения ее деятельности.

Касаясь вопросов финансового анализа деятельности организации и ее финансового состояния, следует подчеркнуть, что все коэффициенты, в составе которых в той или иной мере присутствует величина собственного капитала, являются малополезными. Причина этого - в неотражении в балансе всех активов компании, связанное с этим искаженное исчисление финансового результата, неучет, в некоторых случаях, внутренней прибыли и связанного с ней налогового вопроса. В свете этого также следует отметить, что отражение в балансе активов по справедливой (рыночной) стоимости, не учитывающей стоимость доставки и введения актива в эксплуатацию, не очень согласуется с принципом действующей организации и недостаточно сильно приближает балансовую стоимость собственного капитала к рыночной.

В РСБУ (российских стандартах бухгалтерского учета) декларируется нацеленность бухгалтерского учета и, следовательно, финансовой отчетности в том числе на внутреннего пользователя - менеджмент, принимающий управленческие решения. Поскольку в настоящее время ведущей управленческой концепцией становится концепция управления стоимостью, то финансовая отчетность должна давать таким пользователям необходимую информацию, позволяющую им принимать решения стратегического характера.

Выделим четыре вида базовых стратегических решений, которые могут приниматься на основе информации о стоимости собственного капитала (как самостоятельного показателя, так и составной части другого, например инвестированного, капитала) с учетом основных принципов финансовой концепции поддержания и наращения капитала:

• наращение капитала (или увеличение инвестиций);
• сохранение капитала;
• сокращение капитала;
• изъятие капитала (ликвидация компании).

Наращение капитала означает дополнительные инвестиции в активы компании. Наращение капитала экономически целесообразно, если расчетная рыночная стоимость собственного капитала превышает балансовую стоимость собственного капитала, рассчитанную с учетом всех активов компании, в том числе неотделяемых от нее. В данном случае выполняется условие, согласно которому:

РДСК > БСКн, (1)

Где,
РДСК - рыночная стоимость капитала согласно доходному подходу;
БСКн - балансовая стоимость собственного капитала с учетом всех, в том числе и неотделяемых от компании, активов.

Сохранение капитала разумно в случае соблюдения условия:

БСКн > РДСК > БСКо, (2)

Где БСКо - балансовая стоимость собственного капитала с учетом лишь отделяемых от компании активов.

Она равна балансовой стоимости собственного капитала по принципам МСФО.

В данном случае заметно увеличивать инвестиции финансово не выгодно, поскольку отдача от них ниже требуемой рынком. Но невыгодно и постепенно сворачивать деятельность путем вывода капитала, так как если рассматривать альтернативу их вложения в новый проект, то выводимая величина активов уже обеспечивает требуемый уровень доходности и в этом случае будет потеряна часть дохода, генерируемого в том числе невозвратными неотделяемыми от компании активами. Это утверждение имеет смысл, если выводимые активы могут быть инвестированы в альтернативный проект с нехудшим соотношением доходности и риска.

Сокращение капитала представляет собой постепенное сворачивание деятельности путем поэтапного вывода из компании капитала либо до величины, когда РДСК становится не ниже БСКо, либо до полного прекращения деятельности предприятия. Данная стратегия уместна в случае:

БСКо > РДСК > ЛСК, (3)

Где ЛСК - ликвидационная стоимость собственного капитала.

Стратегия изъятия капитала - это ликвидация предприятия, которая отличается от стратегии сокращения капитала скоростью выведения активов. Условием реализации стратегии является:

ЛСК > РДСК. (4)

Скорость ликвидации в данном случае зависит от соотношения убытков (прямых и косвенных) от продолжения деятельности и потерь, в результате скидок на низкую ликвидность, зависящих от времени экспозиции объекта, ликвидационной стоимости собственного капитала.

Таким образом, мы видим, что информация как о величине, так и о виде стоимости собственного капитала коммерческой организации имеет ключевое значение при выработке стратегических управленческих решений. Связь стратегических решений относительно капитала и его стоимости носит фундаментальный характер, являясь отправной точкой при разработке и реализации стратегического плана коммерческой организации, а также принятии акционерами стратегических решений инвестиционного характера.

Литература:

1. Хендриксен Э.С., Ван Бреда М.Ф. Теория бухгалтерского учета. М.: Финансы и статистика, 1997.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)».
3. Международные стандарты оценки 2011 / Перевод с английского под ред. Г.И. Микерина, И.Л. Артеменкова. М., 2013.
4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».

Сегодня большинство из заключаемых сделок купли-продажи действующего бизнеса совершается с предприятиями, относящимися к сфере услуг.

Предприятия сферы услуг имеются в различных отраслях экономики, но в целом обладают схожей структурой и шаблонами ведения бизнеса. Основными качествами, которые присущи большинству предприятий сферы услуг и которые во многом определяют их стоимость, являются:

• малый размер предприятия;
• узкая специализация;
• высокая мобильность и гибкость;
• низкая фондоемкость;
• высокие риски неполучения прибыли.

В качестве распространенных примеров предприятий, чей бизнес базируется на оказании услуг, можно привести предприятия общественного питания (рестораны, кафе, столовые), предприятия бытовых услуг (химчистки, парикмахерские, ремонтные мастерские, фотоателье), предприятия, оказывающие медицинские услуги (клиники, стоматологические кабинеты) и услуги для желающих поддерживать здоровый образ жизни (спа-салоны, бассены, фитнесс-центры).

Как самостоятельно оценить бизнес по оказанию услуг

В заключение отметим, что данный способ подходит для оценки только прибыльного бизнеса успешно работающего предприятия, которое имеет определенную положительную операционную историю. Применение этого метода для оценки только что созданных или убыточных предприятий сферы услуг не рекомендуется.

© . Копирование запрещено.

Кратко о понятии «бизнес»

В современном нашем лексиконе слово «бизнес» заняло прочные позиции. Но в широкий обиход оно попало сравнительно недавно – после Второй мировой войны. До этого часто употребляли такие термины, как «гешефт», «дело», «коммерция».

На постсоветском пространстве этот термин получил распространение уже после распада Советского Союза в связи с переходом к частной собственности и рыночным отношениям. Это было связано с развитием предпринимательской деятельности в странах бывшего СССР. До этого предпринимательская деятельность была существенно ограничена государством. Современная экономическая наука дает следующее определение этого термина:

Определение 1

Бизнес – это предпринимательская, коммерческая или иная деятельность, не противоречащая законодательству и направленная на получение прибыли путем предоставления потребителям необходимых качественных товаров и услуг.

Человек, занимающийся бизнесом и получающий прибыль в результате предпринимательства, называется бизнесменом.

Сфера бизнеса включает в себя производство, банковское дело, консультации, коммерческую деятельность, посреднические операции, страхование и пр. По своей сути бизнес – неотъемлемая часть рыночных отношений и рыночной экономики. По объему и характеру своей деятельности бизнес делят условно на крупный, средний и мелкий. В современном мире мелкий бизнес является самым массовым. Он в значительной степени удовлетворяет мелкие потребности людей и обеспечивает значительную долю занятости населения.

Бизнес может иметь различные организационно-правовые нормы. Они определяются действующим государственным законодательством. В каждой из этих форм предприниматель приобретает статус юридического лица. Согласно Гражданского Кодекса Российской Федерации сущностью и содержанием бизнеса является:

• удовлетворение потребности населения в товарах и услугах;
• достижение этого путем использования имущества; производства и продажи товаров, предоставления услуг и выполнения работ;
• стимулом и целью бизнесмена является получение прибыли;
• ведение своего бизнеса (занятие предпринимательством) – это право любого гражданина (при условии соблюдения норм законодательства);
• предпринимательство носит исключительно инициативный характер (по желанию гражданина, а не по назначению);
• ведение бизнеса – это не одноразовый процесс, а систематическая деятельность;
• риск является неотъемлемой частью ведения бизнеса.

Различают следующие виды бизнеса (сферы его функционирования): производственный бизнес, коммерческий бизнес, финансовый бизнес. Каждый из них имеет свою специфику, отражающуюся в названии. Производственный находит свою реализацию в производстве материальных и духовных благ различными производственными структурами (предприятиями). Коммерческий бизнес представлен сетью торговых учреждений, через которые производится реализация товаров и услуг и совокупностью торгово-посреднических организаций. Финансовый бизнес представляет собой особую самостоятельную форму коммерческого бизнеса. В ней товаром являются национальная и иностранная валюта, ценные бумаги.

Понятие оценки бизнеса и ее необходимость

Для успешного ведения дел и представления об эффективности предпринимательской деятельности производится оценка бизнеса.

В результате производимых расчетов формируется величина рыночной стоимости бизнеса.

Определение 3

Рыночной стоимостью называют наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть куплен или продан (отчужден) в условиях открытого рынка и наличии всей доступной информации.

При определении величины стоимости бизнеса обязательно учитываются следующие факторы:

• величина дохода, приносимого данным видом бизнеса (предприятиями);
• наличие и характер рисков, сопровождающих получение данного дохода;
• среднерыночные показатели доходности аналогичных объектов;
• особенности оцениваемого объекта (его характерные черты, структура, состояние активов);
• обстановка в отрасли, на рынке и в экономике в целом.

Оценивание производят профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и квалификацией – представители оценочных фирм, юридических и аудиторских контор и т.п.

Виды оценки бизнеса

Согласно действующему в Российской Федерации законодательству оцениванию подлежат:

• движимое и недвижимое имущество предприятия и бизнесмена;
• право собственности или иные права;
• права приобретения;
• долговые обязательства предприятия;
• работа, услуги и информация и иные объекты, которые могут быть использованы в гражданском обороте.

При оценивании бизнеса обязательно учитывается деятельность, направленная на получение прибыли. Именно данный вид деятельности лежит в основе функционирования предприятия, всего его имущественного комплекса. В состав имущественного комплекса предприятия включаются все виды имущества предприятия и лично предпринимателя, которые участвуют в хозяйственной деятельности и служат для получения прибыли. Поэтому в ходе оценивания бизнеса в целом определяют и стоимость собственного капитала предпринимателя.

К обязательным видам оценки, кроме рыночной стоимости, относят: инвестиционную стоимость (стоимость при определенных инвестиционных целях), ликвидационную стоимость (стоимость в случае ликвидации предприятия), кадастровую стоимость (стоимость, определенная законодательно), залоговую стоимость (стоимость объекта в качестве залога) и арендную стоимость (стоимость, исходя из которой рассчитываются арендные платежи). С целью стандартизации процедуры оценивании бизнеса законодательством Российской Федерации выделено следующие виды оценки: оценка на основе представлений собственника (самооценка), оценка, связанная с эксплуатацией собственности и оценка, связанная с условиями рыночной среды. Каждый из этих видов оценки имеет свои принципы и инструментарий, основанные на определенной информации и целях оценивания.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка стоимости предприятия сферы услуг

1. Методика оценки стоимости имущества

1.1 Понятие оценки имущественного комплекса

На сегодняшний день, оценка имущества, или имущественных комплексов является самым распространенным видом оценочной деятельности, это обусловлено в первую очередь широтой спектра объектов оценки, классифицируемых как имущество.

Имущество - обладающие полезностью объекты владения или использования физических или юридических лиц. Другими словами, имуществом является совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица.

Имущественный комплекс - комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности.

Вследствие этого, оценка имущественного комплекса является наиболее полным видом оценки, включающий в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств, финансовых вложений, нематериальных активов и прочее. При оценке имущественного комплекса, кроме оценки всех составных частей данного имущественного комплекса необходимо учитывать так называемый эффект синергии.

В настоящее время много факторов постоянно изменяют стоимость имущества. К таким факторам относится: экономический кризис, износ, изменение свойств имущества, рост и падение цен на недвижимость и прочие. Все эти факторы значительно затрудняют получение актуальной информации о стоимости объектов имущества. Оценка имущества позволяет максимально точно и качественно определить стоимость имущества в быстро меняющийся экономической ситуации в стране.

Сегодня оценка имущества и имущественных комплексов являются самыми распространенными видами оценочных услуг.

Оценка имущества производится в следующих случаях: купли-продажи имущества; получения кредита под залог имущества; страховании имущества; имущественные споры; внесение имущества в уставной капитал; передаче имущества в аренду; передаче имущества в доверительное управление; оптимизации налогов предприятия; постановка имущества на бухгалтерский и налоговый учет; оценке общей стоимости организации, владеющей имуществом; разработка бизнес-плана предприятия; принятии управленческих и инвестиционных решений; проведения процедуры банкротства предприятия; определении начальной цены имущества на торгах; купля-продажа предприятия, владеющего имуществом; слиянии или поглощении предприятия, владеющего имуществом; изъятии имущества для государственных и муниципальных нужд.

Виды оценки имущества зависят от цели ее проведения и бывают следующие:

1. оценка имущества предприятий и его долей. Представляет собой совокупность действий, цель которых установить стоимость приносящих или способных принести прибыль активов фирмы;

2. оценка недвижимости. Способствует реализации выгодных сделок, принятию продуктивных решений их проведения;

3. оценка ущерба, нанесенного имуществу, от стихийных бедствий, залива, пожара, не законных действий лиц или госорганов;

4. оценка земли. Определение стоимости одного или нескольких земельных участков;

5. оценка жилья (квартир). Может включать в себя как полное определение стоимости жилья, так и долю собственности;

6. оценка автомобильного транспорта. Процесс определения стоимости транспортного средства на рынке в настоящее время;

7. оценка машин и оборудования. Цель - определение реальной стоимости. Применяются два подхода: аналоговый и оценка по восстановительной стоимости с учетом износа.;

8. оценка ущерба от дорожно-транспортного происшествия.

Для каждого вида оценки имущества существуют специальные методы и подходы, которые позволяют наиболее точно и достоверно определить стоимость имущества.

Оценка имущества включает сбор и анализ данных об объекте экспертом-оценщиком, для определения общей стоимости, соответственно настоящему законодательству и стандартами.

Объекты оценки: материальное имущество: движимое, недвижимое; права собственности на имущество.

Виды стоимости при оценки имущества: рыночная - для продажи объекта; восстановительная - для создание идентичного объекта; инвестиционная - для выявления перспективного дохода.

Совокупность видов стоимости дает полное представление о реальной цене объекта.

Основные этапы оценки имущества: заключение договора об оценке; определение характеристик имущества; анализ соответствующего рынка; выбор метода оценки; проведение расчётов; вывод итоговой стоимости объекта; составление отчёта об оценке

В ряде случаев оценка предприятия требуется по законодательству, в некоторых же - может способствовать развитию и ускорению роста, и проводится по собственной инициативе.

В любом случае, оценка предприятия - это задача организаций, а, следовательно, профессионалов.

Следует различать оценку бизнеса и оценку предприятия. Предприятие как имущественный комплекс включает в себя все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы. Оценка рыночной стоимости имущественного комплекса предприятия означает определение в денежном выражении стоимости материальных активов предприятия как совокупности стоимостей основных средств.

Оценка бизнеса действующего предприятия несколько отличается от оценки предприятия как имущественного комплекса. Данное различие связано с тем, что бизнес - понятие более широкое, нежели имущественный комплекс. Оценка бизнеса включает в себя определение стоимости пассивов и активов компании: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, оценивается эффективность работы компании, ее прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке. В результате такого комплексного подхода определяется реальная стоимость бизнеса и его способность приносить прибыль.

В соответствии с российскими оценочными стандартами процедура оценки рыночной стоимости пакетов акций проводится с использованием трех подходов: затратного; сравнительного; доходного.

Каждый из этих подходов имеет свои специфические методы и приемы. Используемые в том или ином подходе данные отражают либо настоящее положение компании, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы.

После получения результатов оценки по каждому из трех подходов осуществляется согласование результатов рыночной стоимости компании и расчет оцениваемого пакета .

1.2 Затратный подход

Затратный подход рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета не всегда соответствует рыночной стоимости. В результате встает задача проведения корректировки баланса предприятия . Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств, и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Метод чистых активов . Стоимость чистых активов (собственного капитала) предприятия определяется по формуле:

С = А - О (1)

где С - стоимость собственного капитала;

А - рыночная стоимость всех активов;

О - текущая стоимость всех обязательств.

Расчет стоимости методом чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по рыночной стоимости

2. Оп ределяется рыночная стоимость машин и оборудования

3 . Вы являются и оцениваются нематериальные активы.

4 . Оп ределяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5 . То варно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6 . Оц енивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Метод ликвидационной стоимости . Данный метод используют, если предполагается закрытие предприятия и реализация его активов по отдельности, а также при санации предприятия, экспертизе программ по реорганизации предприятия, финансировании реорганизации предприятия, оценке заявок на покупку предприятия.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:

1. Принимается во внимание последний квартальный балансовый отчет.

2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов.

3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат.

К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже. С учетом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.

6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.

7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия, задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех обязательств.

Метод скорректированной балансовой стоимости . Данный метод является условно рыночным. Он проводится на основе Порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ №Ю н, 03- 6 /пз от 29 января 2003 г ., утвержденного Минфином России и ФКЦБ РФ.

1.3 Доходный подход

При использовании доходного подхода основным фактором, определяющим величину стоимости объекта, является доход, приносимый объектом оценки. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, а также вид и степень рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход определяет текущую стоимость будущих доходов, которые возникнут в результате использования и возможной дальнейшей продажи собственности .

Метод дисконтирования денежных потоков. Определение стоимости бизнеса данным методом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Метод дисконтирования денежных потоков используется для оценки действующих предприятий. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса [ 9 , с. 1 32- 1 36 ].

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков:

1 . Вы бор модели денежного потока

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Ретроспективный анал из и прогноз валовой выручки от реализации

4. Анализ и прогноз расходов

5. Анализ и прогноз инвестиций

6. Расчет величины денежного потока для к аждого года прогнозного периода

7. Определение ставки дисконта.

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок

Метод капитализации прибыли . Этот метод также основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой:

Оцененная стоимость = Прибыль

Ставка капитализации (2)

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуации, в которой ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными).

Основные этапы применения метода капитализации прибыли

1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация.

2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована (в качестве такой величины может быть чистая прибыль, валовая прибыль или денежный поток).

3. Расчет адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).

6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

1.4 Сравнительный подход

Сравнительный подход применяется при наличии достаточного количества сопоставимых объектов. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым предприятием объекты, которые недавно были проданы, и о которых можно собрать достоверную информацию. Обычно между ними существуют различия, поэтому проводится соответствующая корректировка данных. Особенностью сравнительного подхода является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям, а с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты. Данный подход предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.

Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Большое значение имеют также открытость рынка или доступность финансовой информации.

Вывод итоговой величины стоимости . При выведении итоговой величины используются поправки, зависящие от того, какая доля владения акциями оценивается, и какие методы оценки при этом используются.

Для получения стоимости миноритарного пакета из пропорциональной доли стоимости полного (100% ) пакета, рассчитанной указанными выше методами, вычитается скидка за неконтрольный характер.

Скидка за неконтрольный характер - величина, на которую уменьшается стоимость оцениваемой доли пакета (в общей стоимости пакета акций предприятия) с учетом ее неконтрольного характера. Она является производной от премии за контроль и рассчитывается по формуле:

Скидка = 1 - 1 / (1 + Премия за контроль) (3)

Премия за контроль - стоимостное выражение преимущества, связанного с владением контрольным пакетом акций. Она отражает дополнительные возможности контроля над предприятием по сравнению с владением миноритарным пакетом. Средняя премия за контроль колеблется в пределах 30-40% .

Скидка на низкую ликвидность. Пригодность к быстрой реализации (ликвидность) определенно повышает стоимость бизнеса и, напротив, отсутствие ликвидности снижает его стоимость по сравнению с сопоставимым, однако, высоколиквидным бизнесом. Другими словами, рынок выплачивает премию за ликвидность и снижает цену при ее отсутствии. Как правило, недостаток ликвидности характерен для компаний закрытого типа, у которых нет готового рынка для акций.

2. Оценка с тоимости 3 0% пакета акций ОАО « Машсервис »

2.1 Анали з деятельности агентства ОАО « Машсервис »

ОАО «Машсервис» является многофункциональным комплексом с доминирующей функцией торгово-выставочной недвижимости, расположенный в деловом центре Нижнего Новгорода.

Приоритетными направлениями деятельности общества являются:

1. Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества;

2. Производство тепловой энергии (пара и горячей воды);

3. Обеспечение работоспособности электрических и тепловых сетей.

Основным рынком осуществления предпринимательской деятельности ОАО «Машсервис» является город Нижний Новгород. На данный момент рынок многофункциональных комплексов Нижнего Новгорода представлен более чем 40 МФК и БЦ с площадью, сдаваемой в аренду более 2 252,8 тыс. кв. м.

Основными конкурентами ОАО «Машсервис» являются: МЦ «Мебель Сити», БЦ «Акватория», МЦ «Грейт», из-за близкого местоположения.

В целях обеспечения конкурентного функционирования бизнес-центра и торгового центра ОАО «Машсервис», а также обеспечения функционирования инфраструктуры разработана специалистами общества ценовая политика и ввод новых площадей корпуса Г, которые позволили бы увеличить выручку от основного вида деятельности в 2011 г. на уровне благополучного 2010 г.

Для всестороннего изучения ситуации на рынке коммерческой недвижимости и положения на нем ОАО «Машсервис» проведем SWOT - анализ:

Оценка слабых и сильных сторон

Оценка возможностей и угроз

ОАО «Машсервис» обладает рядом преимуществ, которые упрочняют его положение на рынке. Это удачное, со стратегической точки зрения, расположение (вблизи всех транспортных узлов), а также производство и передача тепловой энергии потребителям. Однако крупным недостатком данного многофункционального комплекса является, недостаточная площадь сдаваемых помещений класса А, а так же незавершенное строительство некоторых корпусов.

ОАО «Машсервис» является многофункциональным комплексом, основным видом деятельности которого является оказание услуг аренды коммерческих помещений (данный вид хозяйственной деятельности обеспечивает более 90% выручки (доходов) эмитента за отчетный период).

Изменение размера выручки ОАО «Машсервис» от основной хозяйственной деятельности в 2009 и 2010 годах более чем на 10% связан с уменьшение деловой активности организаций, и как следствие - оттоком арендаторов, однако в 2011 году наблюдается положительная динамика, что дает возможность делать оптимистичные прогнозы на будущее.

Рис. 1. Динамика объема выручки

Для более детального анализа состояния предприятия рассмотрим основные показатели его деятельности и проведем их финансовый анализ.

2.2 Анализ финансового состояния деятельности предприятия

Бухгалтерский баланс является основным исходным документом для проведения анализа финансового состояния предприятия. Экспресс-анализ бухгалтерского баланса проводится в три этапа .

1 этап. Оценка результатов сопоставления темпов роста валюты баланса и основных показателей деятельности: выручки от продаж и прибыли.

При этом правильным соотношением является следующее:

Темп роста прибыли > Темп роста выручки > Темп роста активов

Сопоставив темпы роста прибыли, выручки и активов предприятия, мы получили следующее соотношение:

Темп роста активов > Темп роста выручки > Темп роста прибыли (106,7 > 99,37 > 44,67).

Соотношение Темп роста активов > Темп роста выручки означает, что снизилась деловая активность менеджмента и снижается оборачиваемость активов предприятия, из чего следует повышение уровня себестоимости и снижение рентабельности продаж.

Соотношение Темп роста выручки > Темп роста прибыли свидетельствует о том, что, несмотря на снижение выручки (с учетом индекса цен в отрасли предоставления услуг) у предприятия растет себестоимость оказываемых услуг и реализованной продукции, что во многом связано с удорожанием цен.

2 этап. Анализ состава активов.

Наибольший удельный вес в структуре имущества организации составляют внеоборотные активы. Их доля в 2010 году по сравнению с 2009 увеличилась на 4% (88,6% против 84,38%), что является следствием, сдачи в эксплуатацию двух новых зданий, корпуса Н и корпуса B, и свидетельствует об увеличении производственного потенциала организации.

Аналогичная ситуация наблюдается и с оборотными активами предприятия. Вертикальный анализ оборотных активов показал, что на предприятии происходит сокращение доли запасов. При этом происходит снижение доли дебиторской задолженности в составе активов с 14,8% до 10,9%, что свидетельствует об эффективности проведенной работы с покупателями, в сфере сокращения оплаты с рассрочкой платежа. Увеличение доли денежных средств свидетельствует о том, что средства предприятия используются не эффективно.

3 этап. Анализ состава пассивов.

В целом величина собственного капитала в 2010 году по сравнению с 2009 годом увеличивается на 29,9%. Рост собственного капитала обеспечивает снижение краткосрочных обязательств, в первую очередь перед поставщиками и подрядчиками, уменьшая размер задолженности в 2010 по сравнению с 2009 годом на 50%. Среди заемных источников финансирования предприятие использует как краткосрочные, так и долгосрочные обязательства.

При этом если сравнить динамику кредиторской и дебиторской задолженности можно выявить следующую тенденцию: наблюдается снижение дебиторской и снижение кредиторской задолженности. Снижение дебиторской задолженности связано с улучшением платежной дисциплины покупателей. Рост долгосрочных обязательств свидетельствует о планах развития многофункционального комплекса, путем ввода в эксплуатацию дополнительных корпусов, на возведение которых и был взят долгосрочный кредит.

Положительные признаки оценки баланса по результатам чтения: увеличение валюты баланса, уменьшение доли запасов в составе оборотных активов, уменьшение дебиторской задолженности в составе оборотных активов, увеличение доли собственного капитала, снижение кредиторской задолженности.

Отрицательные признаки оценки баланса:

Превышение заемных средств над собственным капиталом,

Рост долгосрочных обязательств.

Проведенный экспресс-анализ финансового состояния предприятия позволил нам получить предварительную оценку деятельности данного предприятия. Для более глубокого анализа необходимо провести коэффициентный анализ финансового состояния предприятия.

Проанализируем финансовое состояние предприятия на основе показателей платежеспособности, финансовой устойчивости и т.д.

Общий коэффициент покрытия характеризует платежные возможности организации, оцениваемые при условии не только своевременных расчетов с дебиторами и благоприятной реализации готовой продукции, но и продажи в случае необходимости прочих элементов материальных оборотных средств. В данном случае соотношение текущих активов и текущих обязательств на начало 2010 года составляет 0,69:1, на начало 2011 года - 0,863:1, что свидетельствует о превышении текущих обязательств над текущими активами.

Таблица 2. Показатели платежеспособности

При этом на начало 2010 года коэффициент общего покрытия ниже рекомендуемого значения, что свидетельствует о существующем риске несвоевременного погашения текущих обязательств. У нашего предприятия достаточно имущества, чтобы погасить все свои долги при ликвидации бизнеса, но не хватает оборотных активов, чтобы своевременно расплачиваться по текущим долгам при нормальном продолжении дел. На начало 2011 года ситуация несколько улучшилась.

Коэффициент ликвидности при условии мобилизации запасов и затрат характеризует степень зависимости платежеспособности от материально-производственных запасов и затрат с точки зрения необходимости мобилизации средств на погашение краткосрочных обязательств. Значение данного показателя ниже нормативного значения, что свидетельствует о не способности предприятия погасить свои краткосрочные обязательства путем мобилизации запасов и затрат.

Показатель текущей платежеспособности,свидетельствует о том,за какой срок может быть погашена текущая задолженность при условии использования на ее погашение выручки от продажи товаров. Данный показатель чуть ниже рекомендуемого значения, однако, на начало 2011 года по сравнению с началом 2010 значение коэффициента демонстрирует положительную динамику, что свидетельствует об улучшении платежеспособности предприятия.

В целом можно сделать вывод что, текущих активов у предприятия недостаточно, чтобы в случае необходимости осуществить их погашение. Что свидетельствует о том, что у предприятия относительно высокая степень риска потери платежеспособности.

Таблица 3. Показатели финансовой устойчивости

Проанализируем показатели финансовой устойчивости, представленные ниже.

Коэффициент соотношения собственных и заемных средств показывает, сколько заемных средств приходится на 1 рубль собственных средств, вложенных в активы предприятия. Данный показатель значительно превышает рекомендуемое значение, что означает зависимость предприятия от внешних источников средств, потерю финансовой устойчивости. Однако, в течении двух лет, данный показатель снижается, что демонстрирует положительную динамику. При этом снижение кредиторской задолженности связано с увеличением выручки, а увеличение долгосрочных обязательств связанно с развитием многофункционального комплекса.

Коэффициент финансовой обеспеченности собственными средствами показывает наличие собственных средств у предприятия, необходимых для обеспечения его финансовой устойчивости. Значение данного показателя находится ниже рекомендуемого, что свидетельствует о неустойчивом финансовом состоянии предприятия и отсутствии больших возможностей в проведении независимой финансовой политики. Однако значение данного показателя на начало 2011 года еще существенно снижается, что связано с тем, что предприятие направило большую часть собственных средств на строительство двух новых корпусов, которые были введены в эксплуатацию в 2010 году.

Значение коэффициента маневренности так же ниже рекомендуемых значений, но в течение 2 лет, данный показатель так же демонстрирует положительную динамику, хотя и остается достаточно низок и как следствие у предприятия почти нет возможности для финансового маневра.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что на данный момент предприятие не является финансово устойчивым, однако негативная тенденция, связанная с тем, что многофункциональный комплекс находится на стадии развития, что неразрывно связанно с использованием заемных средств.

Таблица 4. Показатели деловой активности

Коэффициент оборачиваемости оборотного капитала характеризует скорость оборота текущих активов предприятия и генерирует возмещение задолженности. Снижение оборачиваемости оборотного капитала обусловлено, прежде всего, незначительным снижением выручки, которое было вызвано снижением спроса на предоставляемые услуги. Это в конечном итоге ведет к ухудшению платежеспособности предприятия, а соответственно и замедлению оборачиваемости кредиторской задолженности.

Изменение показателей деловой активности оказывает влияние на показатели рентабельности. Проанализируем показатели интенсивности использования ресурсов, представленные в таблице 5.

Таблица 5. Интенсивность использования ресурсов

Рентабельность активовхарактеризует эффективность использования активов предприятия. Значения данных показателей достаточно высокие для данного предприятия, что свидетельствует об эффективном использовании активов. Нельзя не отметить отрицательную динамику всех показателей, вызванную увеличением себестоимости оказываемых услуг.

Рентабельность реализованной продукциихарактеризует эффективность затрат, произведенных предприятием на производство и реализацию продукции. Резкое изменение значения данного показателя, сопровождаемое отрицательной динамикой свидетельствует о необходимости пересмотра цен и усилении контроля за себестоимостью производимой продукции.

Рентабельность продаж характеризует уровень спроса на продукцию и услуги предприятия. Резкое снижение значения данного показателя в 2 раза свидетельствует о снижении спроса на продукцию предприятия.

В целом можно судить о достаточно эффективном использовании ресурсов предприятия.

Исходя из проведенного коэффициентного анализа финансового состояния, были выявлены следующие тенденции в деятельности предприятия:

Показатели платежеспособности ниже нормативных значении, однако, наблюдается положительная динамика данных показателей,

Показатели финансовой устойчивости существенно ниже нормы, что свидетельствует о сильной зависимости предприятия от заемных средств,

Наблюдается снижение показателей эффективности использования ресурсов, хотя их значения достаточно высоки,

Показатели деловая активность предприятия так же имеют значения близкие к норме, хотя за отчетный год демонстрируют отрицательную динамику.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что предприятие достаточно эффективно использует имеющиеся ресурсы, но очень сильно зависит от заемных средств, так как находится в стадии развития.

Для анализа причин снижения эффективности и деловой активности необходимо провести анализ финансовых результатов деятельности предприятия.

Финансовые результаты характеризуют абсолютную эффективность хозяйствования предприятия по всем направлениям его деятельности: производственной, сбытовой, снабженческой, финансовой и инвестиционной. Они составляют основу экономического развития предприятия и укрепления его финансовых отношений со всеми участниками коммерческой деятельности. Поэтому анализу финансовых результатов уделяют особое внимание на предприятии.

При проведении внешнего анализа или экспресс-анализа прибыли на основе маржинального дохода может применяться следующая факторная модель:

Таблица 6. Показатели деятельности предприятия

Анализ финансовых результатов предполагает и оценку изменения рентабельности продаж. Как видно из таблицы наблюдается снижение рентабельности продаж, это связано с увеличением себестоимости продукции в части увеличения переменных расходов на 1 руб. товарной продукции.

2.3 Оценка стоимости 3 0% пакета акций ОАО « Машсервис »

В данной главе оценим стоимость бизнеса ОАО «Машсервис». Для оценки стоимости акций предприятия рассчитаем рыночную стоимость 30% пакета акций.

При проведении оценки используются доходный и сравнительный подходы. При оценке рыночной стоимости 30% пакета акций ОАО «Машсервис» будут использованы только 2 подхода.

2.3.1 Оценка рыночной стоимости ОАО « Машсервис » доходным подходом

При оценке стоимости 100% пакета акций ОАО «Машсервис» в рамках доходного подхода будет использоваться метод дисконтированных будущих денежных потоков. Применение данного метода обусловлено неравномерностью поступления денежных потоков в рамках прогнозного периода и существенной положительной их величиной в постпрогнозном периоде .

Метод дисконтированных денежных потоков реализуется в осуществлении 5 основных этапов. Детально проанализируем каждый из этих этапов.

1 этап. Определение модели денежного потока

При оценке стоимости бизнеса применяются две модели денежного потока: денежный поток для собственного капитала и денежный поток для всего инвестированного капитала. Оценка стоимости бизнеса с использованием первой модели предполагает оценку стоимости собственного капитала, второй всего инвестированного капитала (собственного и заемного). Поскольку нам необходимо оценить стоимость 100% пакета акций предприятия, следовательно, будем использовать модель денежного потока для собственного капитала.

2 этап. Определение длительности прогнозного периода

Согласно методу дисконтированных денежных потоков стоимость предприятия определяется на основе будущих денежных потоков, которые могут быть получены при функционировании предприятия. Поэтому важной задачей является определение длительности прогнозного периода, т.е. периода, в течении которого денежные потоки будут изменяться, а по истечении которого - стабилизируются. В данном случае, в качестве прогнозного периода принимается период равный 4 годам. Так же будем считать что, денежный поток будет расти ежегодно в среднем на 3%.

3 этап. Определение величины чистого денежного потока в прогнозном и постпрогнозном периоде

Существуют два основных метода расчета величины чистого денежного потока: прямой и косвенный. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам. Косвенный метод предполагает оценку чистого денежного потока на основе изменений статей баланса и чистой прибыли. Для определения чистого денежного потока предприятия «Машсервис» будет использоваться косвенный метод, поскольку в связи с проведением плана финансового оздоровления были внесены существенные изменения в баланс и отчет о прибылях и убытках, которые необходимо обязательно учесть при расчете чистого денежного потока.

Расчет чистого денежного потока для собственного капитала косвенным методом осуществляется по следующей формуле:

Чистый денежный поток для с.к. = Чистая прибыль + Амортизация - Инвестиции - Изменение собственного оборотного капитала + Изменение долгосрочных обязательств.

Результаты расчетов представим в таблице 7.

Таблица 7. Расчет чистого денежного потока

4 этап. Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы потенциальный инвестор сегодня (здесь - текущая стоимость) за возможность получения ожидаемых в будущем поступлений (будущего денежного потока) с учетом степени риска получения этих доходов.

Согласно теории оценки, ставка дисконтирования должна рассчитываться на той же основе, что и денежный поток, к которому она применяется. Так, если выбран бездолговой денежный поток (для инвестированного капитала), то ставка дисконтирования рассчитывается по модели средневзвешенной стоимости капитала (WACC - Weighted Average Cost of Capital). Если же выбран денежный поток для собственного капитала, то ставка дисконтирования может быть рассчитана либо кумулятивным способом (build-up), либо по модели оценки капитальных активов (CAPM - Capital Asset Pricing Model).

В нашем случае в качестве денежного потока выбран поток для собственного капитала. Кроме того, известно, что акции предприятия ОАО «Бизнес-центр «Аквилон» не котируются на бирже, следовательно, нет необходимых данных для расчета ставки дисконтирования методом капитальных активов. Исходя из этого, ставка дисконтирования будет рассчитываться на основе метода кумулятивного построения.

В соответствии с данным методом за базу расчета берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой добавляется премия за специфический риск инвестирования в конкретный бизнес.

На основе данных Центрального банка России в части ставок рынка среднесрочных ГКО была определена ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, которая составила 7,58%.

Для определения премии за риск инвестирования в оцениваемый бизнес рассмотрим основные виды рисков и их параметры (Таблица 8).

По каждому из данных факторов назначается премия в размере от 0 до 5%.

1% и 2% означает, что ситуация на предприятии более благоприятная, чем в среднем по отрасли,

3% означает, что предприятие работает как в среднем по отрасли,

4% и 5% означает, что ситуация на предприятии менее благоприятная что, чем в среднем по отрасли.

Таблица 8. Виды и параметры риска

Ставка дисконтирования = 7,58+3+3+3+1+1 = 18,58 (0,1858)

Оценим каждый из видов риска для данного предприятия:

1) Руководящий состав, качество управление. ОАО «Машсервис» на рынке услуг уже достаточно долгое время, поэтому персонал набирается тщательно и профессионально.

2) Размер предприятия. Сравнение стоимости основных фондов на предприятии со стоимостью основных фондов в среднем по отрасли показало, что ОАО «Машсервис» предприятие средних размеров;

3) Финансовая структура. Так как доля заемного капитала в структуре баланса превышает долю собственного, показывает зависимость данного бизнеса от заемных средств, но в целом это является средним показателем по отрасли.

4) Товарная и территориальная диверсификация. Товарная диверсификация характеризуется широтой предлагаемых услуг;

5) Уровень и прогнозируемость прибылей. Эффективность деятельности предприятия является достаточно высокой;

6) Прочих рисков, связанных с вложениями в данное предприятие, не выявлено.

5 этап. Определение стоимости бизнеса

На данном этапе производится расчет стоимости бизнеса в прогнозный и постпрогнозный период, после чего определяется итоговая стоимость бизнеса.

Стоимость бизнеса в прогнозном периоде определяется путем дисконтирования чистого денежного потока по ставке, рассчитанной на 4 этапе.

При дисконтировании прогнозных денежных потоков, учитывался тот факт, что предприятие получает доходы и осуществляет расходы равномерно в течение года, поэтому дисконтирование потоков произведено на середину года.

Стоимость бизнеса в прогнозном периоде = 1227,96/(1+0,1858) 0,5 +1042,64/(1+0,1858) 1,5 +7698,96/(1+0,1858) 2,5 +14658,35/(1+0,1858) 3,5 = 15036,39 тыс. руб.

Стоимость бизнеса в постпрогнозном периоде определяется в зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период, при этом используются следующие методы:

Метод расчета по ликвидационной стоимости (если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей активов).

Метод расчета по стоимости чистых активов (для стабильного бизнеса со значительными материальными активами).

Метод предполагаемой продажи (пересчет прогнозируемого денежного потока от продажи в текущую стоимость).

Метод Гордона (доход первого постпрогнозного года капитализируется в показатели стоимости с помощью коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста).

В нашем случае стоимость в постпрогнозном периоде будет определяться по методу Гордона, поскольку планируется, что предприятие будет осуществлять свою деятельность в течение неопределенно длительного времени и примерно одинаковыми темпами.

Стоимость бизнеса в постпрогнозном периоде = (27396,99/0,1858-0,03)*(1 /(1+0,1858) 4,5 =81674 тыс. руб.

Полученная величина стоимости бизнеса в постпрогнозном периоде прибавляется к величине стоимости, полученной в прогнозном периоде, результатом является рыночная стоимость 100% пакета акций.

Стоимость бизнеса в целом = 15036,39 + 81674 = 96710,39 тыс. руб.

Таким образом, стоимость бизнеса, рассчитанная доходным подходом с использованием метода дисконтированных будущих денежных доходов составила 96710,39 тыс. руб.

2.3.2 Оценка стоимости ОАО « Машсервис » сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке бизнеса предприятия - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах и сделках с ними.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что стоимость бизнеса предприятия фактически определяется рынком, т. к. оценщик лишь корректирует реальную рыночную цену аналога для лучшей сопоставимости, тогда как при применении других подходов к оценке бизнеса или акций предприятия, стоимость является результатом расчета.

Разделяют 3 метода сравнительного подхода: метод рынка капитала, метод сделок, метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала, или метод компании-аналога, основан на финансовом анализе и определении рыночной стоимости предприятия с использованием ценовых мультипликаторов.

Метод сделок, основан на использовании цены приобретения предприятия - аналога в целом или его контрольного пакета акций. В данном случае базой для сравнения служит цена контрольного или полного пакета акций, включающую премию за элементы контроля.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой бизнеса предприятия и определенными финансовыми параметрами.

В рамках сравнительного подхода для оценки стоимости предприятия будет использоваться метод рынка капитала. Метод рынка капитала в рамках сравнительного подхода реализуется в 5 этапов. Рассмотрим последовательно каждый этап.

1 этап. Сбор информации, выбор компаний-аналогов. В качестве аналогов было выбрано 5 бизнес центров: ОАО «БЦ «Линкор», ОАО «МЦ «Мебель СИТИ», БЦ «Акватория», БЦ «На Монетной», МЦ «Грейт».

2 этап. Расчет оценочных мультипликаторов. На основе имеющейся информации относительно компаний-аналогов, были рассчитаны следующие мультипликаторы:

· цена / выручка,

· цена / чистая прибыль.

Использование данных мультипликаторов обусловлено следующими причинами: компании-аналоги и оцениваемое предприятие имеют одинаковый доступ к кредитным ресурсам и схожий режим налогообложения, исходя из этого, был выбран мультипликатор рыночная капитализация / чистая прибыль, использование же мультипликатора рыночная капитализация / выручка обусловлено спецификой деятельности организации. Данные относительно компаний аналогов представлены в таблице 9.

Таблица 9. Расчет оценочных мультипликаторов

На основе значений мультипликаторов по компаниям-аналогам осуществляется выбор их величины по отношению к оцениваемому предприятию.

3 этап. Выбор величины оценочных мультипликаторов

Выбор величины мультипликатора является наиболее сложным этапом, требующим особенно тщательного обоснования. Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и того же мультипликатора по компаниям-аналогам бывает достаточно широк. В связи с этим необходимо отсечь экстремальные величины и рассчитать среднее значение мультипликатора по группе аналогов.

Среднее значение мультипликатора (цена / выручка) =

(4+4+2,4)/3 = 3,47

Среднее значение мультипликатора (цена / чистая прибыль) = (8+11,4+9)/3=9,47

4 этап. Определение финансовой базы оцениваемого предприятия

В качестве финансовой базы оцениваемого предприятия для обеспечения сопоставимости данных будем использовать такие показатели, как выручка и чистая прибыль. Значения данных показателей за 2009 год составляют 208267 тыс. руб. и 334494 тыс. руб. соответственно.

5 этап. Определение итоговой величины стоимости

Рыночная капитализация предприятия по мультипликатору цена / выручка = Мультипликатор цена / выручка Выручка оцениваемого предприятия = 3,47 208267 = 722686,49 тыс. руб.

Рыночная капитализация предприятия по мультипликатору цена / чистая прибыль = Мультипликатор цена / чистая прибыль Чистая прибыль оцениваемого предприятия = 9,47 34494 = 326658,18 тыс. руб.

Для определения итоговой величины стоимости необходимо присвоить определенные удельные веса каждому из мультипликаторов, в соответствии с их значимостью.

При оценке предприятий наибольшей значимостью обладает мультипликатор цена / чистая прибыль, мультипликатор цена / выручка используется довольно редко, поэтому ему, как правило, присваивается меньший удельный вес по сравнению с первым...

Подобные документы

Понятые сильных и слабых сторон предприятия. Факторы, влияющие на деятельность предприятия, их оценка. Анализ конкурентных сил. Направления совершенствования деятельности на основе использования сильных сторон и нивелирования слабых сторон предприятия.

курсовая работа , добавлен 03.05.2011


Анализ хозяйственно-финансовой деятельности ООО ТД "Столичный". Оценка имущественного и финансового положения, факторов, влияющих на конкурентоспособность предприятия. Определение сильных и слабых сторон, возможностей и угроз, исходящих из внешней среды.

курсовая работа , добавлен 06.05.2012


Общая характеристика и направление деятельности ОАО "ВО "Технопромэкспорт". Анализ имущественного положения и финансового состояния компании, ее деловой активности. Оценка возможности банкротства и пути профилактики, финансовые результаты предприятия.

курсовая работа , добавлен 23.04.2014


Характеристика деятельности предприятия, его место в инфраструктуре развития транспорта региона. Оценка его рыночной стоимости затратным и сравнительным подходом. Определение рыночной стоимости реструктуризованного предприятия на основе доходного подхода.

курсовая работа , добавлен 12.01.2010


Краткая характеристика предприятия ЗАО "Семеновская роспись". Формирование стратегии предприятия, оценка привлекательности места расположения. Основные виды деятельности общества, анализ сильных и слабых ее сторон, оценка возможных вариантов развития.

курсовая работа , добавлен 03.06.2010


Краткая характеристика ХО "Боссан Еллары", направления его деятельности и оценка значения на современном рынке, особенности организационной структуры управления. Состав персонала предприятия, анализ его финансового состояния, сильных и слабых сторон.

отчет по практике , добавлен 29.12.2013


Изучение структуры предприятия, анализ его слабых и сильных сторон, оценка финансового положения. Рассмотрение выпускаемой продукции, рынка и конкурентов. Формирование стратегии предприятия; оценка рисков. Основные показатели стратегического плана.

курсовая работа , добавлен 15.10.2015


Анализ сложности, динамичности, неопределенности деловой среды ООО "Трендстрой". Оценка сильных и слабых сторон предприятия, возможностей и угроз (SWOT-анализ). Описание профессиональных деловых качеств. Выбор организационной структуры предприятия.

курсовая работа , добавлен 22.01.2015


Сущность и основные виды конкуренции. Содержание понятия и факторы конкурентоспособности предприятия. Методы оценки конкурентоспособности предприятия. Показатели экономической эффективности. Оценка слабых и сильных сторон предприятий, SWOT-анализ.

дипломная работа , добавлен 15.02.2011


Сущность деловой оценки персонала и требования, предъявляемые к ней. Характеристика сферы деятельности МУП "Котельные и тепловые сети", его технико-экономические показатели, организационная структура управления. Анализ деловой оценки кадров предприятия.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) -- это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое, на первый взгляд, определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее, основные (сущностные) черты данного процесса.

Во-первых, оценка стоимости предприятия (бизнеса) -- это процесс, то есть для получения результата эксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и выбранных методов. Вместе с тем можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету, сбор и обработка необходимой информации, обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимости объекта, внесение поправок; выведение итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов. Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место. Такие «вольности» приведут к искажению конечного результата. Отсюда вытекает вторая сущностная характеристика оценки, а именно то, что этот процесс -- упорядоченный, то есть все действия совершаются в определенной последовательности.

В-третьих, оценка стоимости -- процесс целенаправленный. Эксперт оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.

Четвертая черта процесса оценки стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Пятая сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее рыночном характере. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения, генерируемого им дохода, состава и структуры активов и обязательств и т. П. оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Основными факторами являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом, отсюда время -- важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, включая оценку стоимости предприятия (бизнеса). Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности необходима в условиях рыночной экономики.

Другим существенным фактором рыночной стоимости является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Иными словами, риск -- это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Результатом произведенной оценки является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость -- это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства…» (Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации. Глава 1, стр.3).

Рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении, например, в рублях или долларах. При этом необходимые для расчета стоимости вычисления целесообразно проводить сразу в вы бранной валюте, так как это позволит провести более точные расчеты и избежать или существенно уменьшить погрешность, возникающую при переводе итогового результата из одной валюты в другую.

Определяя величину стоимости, оценщик старается учесть всю полноту влияния основных факторов, к числу которых относятся доход, генерируемый оцениваемым объектом, риски, сопровождающие получение этого дохода, среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты, характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (или составных элементов), конъюнктура рынка, текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.

Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате.

Виды стоимости

Рыночная стоимость. Наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость определяется в случаях, если:

• · при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• · объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;
• · при внесении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;
• · при принятии решения о начальной цене продажи имущества в рамках процедур банкротства.

Инвестиционная стоимость. Стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющим определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки.

Инвестиционная стоимость определяется в случаях:

• · если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента;
• · если объект оценки рассматривается в качестве вклада в инвестиционный проект;
• · при обосновании или анализе инвестиционных проектов;
• · при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия.

Она, в отличие от рыночной, есть стоимость имущества с точки зрения конкретного реального или потенциального собственника (инвестора), определяющаяся его индивидуальными инвестиционными требованиями, склонностями и предпочтениями, и поэтому, является проявлением стоимости в пользовании.

Ликвидационная стоимость определяется при продаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, аресте имущества в результате судебного разбирательства, либо на таможне. Ликвидационная стоимость может определяться дополнительно к рыночной стоимости при кредитовании под залог имущества.

Утилизационная стоимость. Наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден как совокупность содержащихся в нем элементов и материалов при невозможности продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования.

Утилизационная стоимость определяется по окончании срока полезного использования объекта оценки, либо при наличии существенных повреждений, если дальнейшее использование объекта оценки по назначению невозможно.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства и замещения) - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, или на создание объекта, аналогичного объекту оценки, с применением существующих на дату проведения оценки материалов и технологий.

Восстановительная стоимость определяется:

• · при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, по налогу на имущество;
• · для целей налогового учета при внесении основного средства в качестве взноса в уставный капитал;
• · при переоценке основных средств для целей бухгалтерского учета;
• · в рамках затратного подхода при оценке имущества.

Восстановительная стоимость может определяться при страховании имущества.

Специальная стоимость. Стоимость, дополнительная по отношению к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом. В частности, специальная стоимость может рассчитываться в целях определения синергетического эффекта при реорганизации предприятия.